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離婚時の不動産の扱いとは?財産分与や名義変更など

離婚時の不動産の扱いとは?財産分与や名義変更など

夫婦双方が同意し、離婚することが決まると、慰謝料や養育費、財産分与などのことも考えなければならなくなり、その中でも不動産の財産分与が一番面倒なものと言えるかもしれません。

財産分与の方法にはどのようなものがあるか、その他の処理の仕方について考えてみましょう。

1.不動産の財産分与の仕方について

不動産の財産分与

財産分与の対象になるのは、夫婦が協力して取得した財産とありますから、どちらかの親から相続したものや、買ってもらったものであれば、財産分与の対象とはなりません

婚姻期間中に自分たちで購入した家などは対象となります。

その際、どちらかの親が頭金として、まとまった金額を払ってくれていた場合はどうでしょうか。

それも、親から相続したものとみなすことができますから、特有財産となり、財産分与の対象とはなりません。

次に、財産分与の対象となる不動産があるのであれば、査定をしてもらいましょう。

不動産鑑定士という国家資格者に依頼することもできますし、不動産売買の仲介をしている不動産業者に見積もりを依頼することもできます。

査定の金額には多少差が出ることもありますから、いくつかの業者に依頼してみると良いかもしれません。

査定額と住宅ローンの残債を比べてみて、売却で得られるお金が住宅ローンの残債を上回っていることをアンダーローンと言います。

夫婦のどちらも離婚後はその家に住まない場合、基本的には、アンダーローンでプラスになった金額を半分ずつ分割します。

夫がそのまま住む場合(名義も夫、住宅ローンの返済も夫で、妻が出て行く場合)は、家を出て行く妻に対して、金銭などによる財産分与をします。

住宅の査定額から住宅ローンの残高を差し引いた金額が財産分与の対象額となります。

妻がそのまま住む場合(名義も住宅ローンの返済も夫)は、夫と妻の間で賃貸借契約を交わし、妻が夫に家賃を支払うことにするか、使用貸借契約によって無料で住むかを決めます。

しかし、夫が住宅ローンを返済できなくなって支払不能になったりすれば、家は競売に出されてしまい、退去を迫られることになりますから、安心とは言えないかもしれません。

逆に住宅ローンの残債のほうが多くオーバーローンとなってしまうと、任意売却という方法で不動産を売却することになります。

その場合は、オーバーした分の住宅ローンの残りを、無理のない範囲で返していくことになります。

2.離婚時の不動産の名義変更について

離婚時の不動産の名義変更

抵当権がついていても、財産分与による所有権移転登記手続き自体は可能です。

しかし、銀行と住宅ローンを融資してもらう際に締結する「金銭消費貸借契約書」には、名義を変更する場合には、「事前に銀行の承諾を得なければならない」というような内容の条項が盛り込まれていることがほとんどかと思われます。

ですから、可能とは言っても、銀行の承諾なしで勝手に名義を変更することは、銀行との契約に違反することになります。

かと言って、事前に銀行に名義変更の許可が欲しいと話をしても、住宅ローンが残っている間は基本的に承諾を得ることは難しい場合が多いと思います。

その場合は、住宅ローンがすべて完済するまでは、夫の名義にしておき、住宅ローンが完済したら妻の名義に変更する「住宅ローン完済後の所有権移転登記」という方法があります。

しかし、途中や完済後に夫の気が変わって、譲渡したくないと言われたり、自分が住んでいるわけでもないのにと返済をやめてしまったり、住宅ローンの返済中に夫が再婚し、亡くなってしまった場合には、再婚相手にも相続権があるためとても面倒なことになるかもしれません。

そのため、公正証書を作成し、取り決めたことを明確にしておく必要があります。

また、不動産に対し仮登記(本登記の予約のようなもの)をしておくことで、夫が勝手に売却したりすることを防ぐことが出来るかもしれません。

その他に、債務者も変更して、妻が住宅ローンを返済することにする場合はどうでしょうか。

妻の収入や資産状況が審査され、審査に通れば債務者変更が可能となります。

3.不動産が売れない場合はどう処理すればいい?

不動産が売れない

その場合、売るのをあきらめて夫婦のどちらかが住み続けるか、他の人に貸して賃貸料を取るか、競売で安く売却するかになるかと思われます。

しかし、競売だとかなり安く売却することになってしまうため、できるだけ専門家に相談されることをおすすめします。

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